【裁判要旨】以劃撥方式取得土地使用權的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同，不會侵害國家利益和社會公共利益。故不應將《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強制性規(guī)定。

案例索引：《劉合有、北京市農(nóng)工商開發(fā)貿(mào)易公司確認合同無效糾紛案》【（2019）最高法民再235號】

爭議焦點：未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房屋是否有效？

裁判意見：最高院認為，本案的爭議焦點是案涉《協(xié)議書（代合同）》是否有效。

本案《協(xié)議書（代合同）》系農(nóng)工商公司與劉合有基于真實意思表示簽訂。原判決是依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規(guī)定，以及《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規(guī)定，判決《協(xié)議書（代合同）》無效。對此，本院認為：

第一，原判決依據(jù)的相關規(guī)定不應理解為效力性強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定，只有違反效力性強制性規(guī)定的合同才無效?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理?！?/span>上述條文均未明確規(guī)定違反該條文的行為無效。且在以劃撥方式取得土地使用權的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同，不會侵害國家利益和社會公共利益。故不應將《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強制性規(guī)定。因此，即便《協(xié)議書（代合同）》違反該兩條規(guī)定，亦不屬于《合同法》第五十二條第五項規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情形。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。”該條規(guī)定規(guī)范的是直接以國有土地使用權為合同標的的買賣行為，并非房屋買賣行為，而本案《協(xié)議書（代合同）》的性質(zhì)為房屋買賣合同，故該規(guī)定不應適用于本案合同效力的認定。