【裁判要旨】以劃撥方式取得土地使用權的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中,認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效,繼續(xù)履行合同,不會侵害國家利益和社會公共利益。故不應將《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強制性規(guī)定。
案例索引:《劉合有、北京市農(nóng)工商開發(fā)貿(mào)易公司確認合同無效糾紛案》【(2019)最高法民再235號】
爭議焦點:未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房屋是否有效?
裁判意見:最高院認為,本案的爭議焦點是案涉《協(xié)議書(代合同)》是否有效。
本案《協(xié)議書(代合同)》系農(nóng)工商公司與劉合有基于真實意思表示簽訂。原判決是依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規(guī)定,以及《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規(guī)定,判決《協(xié)議書(代合同)》無效。對此,本院認為:
第一,原判決依據(jù)的相關規(guī)定不應理解為效力性強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條的規(guī)定,只有違反效力性強制性規(guī)定的合同才無效?!吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定:“劃撥土地使用權,除本條例第四十五條規(guī)定的情況外,不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”第四十五條規(guī)定:“符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準,其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;(二)領有國有土地使用證;(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明;(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同,向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的,分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理?!?/span>上述條文均未明確規(guī)定違反該條文的行為無效。且在以劃撥方式取得土地使用權的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中,認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效,繼續(xù)履行合同,不會侵害國家利益和社會公共利益。故不應將《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強制性規(guī)定。因此,即便《協(xié)議書(代合同)》違反該兩條規(guī)定,亦不屬于《合同法》第五十二條第五項規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情形。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定:“土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準,與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權的,應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的,應當認定合同有效。”該條規(guī)定規(guī)范的是直接以國有土地使用權為合同標的的買賣行為,并非房屋買賣行為,而本案《協(xié)議書(代合同)》的性質(zhì)為房屋買賣合同,故該規(guī)定不應適用于本案合同效力的認定。
第二,經(jīng)有批準權的人民政府審批、批準并非《協(xié)議書(代合同)》生效的條件。《中華人民共和國物權法》第九條第一款規(guī)定:“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?!钡谑鍡l規(guī)定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。”據(jù)此,是否登記或者交付,只影響物權變動的效力,并不影響合同的效力。雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款規(guī)定:“以劃撥方式取得土地使用權的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應當按照國務院規(guī)定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù),并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金?!薄吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定:“符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準,其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:……”,但該批準、審批行為僅是物權變動的必要條件,并不影響房屋買賣合同的效力。第三,認定《協(xié)議書(代合同)》無效有違誠實信用原則和公平原則?!秴f(xié)議書(代合同)》基于劉合有和農(nóng)工商公司的真實意思表示簽訂,第五條明確約定劉合有付清全部款項后即擁有房屋的所有權,有權轉(zhuǎn)讓、出售房產(chǎn),農(nóng)工商公司應協(xié)助辦好有關手續(xù)?!秴f(xié)議書(代合同)》簽訂后,劉合有履行了付款義務,農(nóng)工商公司亦實際交付標的房屋,合同主要權利義務履行完畢已超過20年?,F(xiàn)農(nóng)工商公司起訴要求確認《協(xié)議書(代合同)》無效,違反合同約定,有違誠實信用原則。標的房屋現(xiàn)值已遠超20多年前的購買價格,且在農(nóng)工商公司認可的情況下,劉合有早已將房屋出售,認定合同無效將對劉合有及其后買受人造成巨大損失,有違公平原則。故本院認為,《協(xié)議書(代合同)》基于雙方真實意思表示簽訂,并不違反法律強制性規(guī)定,合法有效。原判決認定《協(xié)議書(代合同)》因違反法律強制性規(guī)定而無效,適用法律不當,應予糾正。此外,劉合有主張原判決認定農(nóng)工商公司具有訴訟主體資格有誤。本院認為,根據(jù)一審法院認定的事實,一審期間三方當事人均一致認可《協(xié)議書(代合同)》的簽訂主體為農(nóng)工商公司及劉合有,劉合有在二審上訴理由中未就一審法院認定的上述事實提出不同意見,亦未在二審期間就農(nóng)工商公司的合同地位及訴訟地位問題提出異議。故劉合有主張農(nóng)工商公司不具有訴訟主體資格,缺乏事實依據(jù)。招賢納士 | 拍賣公告 | 成功案例 | 聯(lián)系我們
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